I poteri dell’assemblea di condominio sulla regolamentazione dell’uso della cosa comune. Tribunale di Isernia, Sezione Civile, Sentenza 45/2019 del 06.02.2019.
La sentenza sopra indicata fa suo un principio che la giurisprudenza di legittimità ha già affermato con le sentenze (Cass., sent. 28 novembre 1986, n. 7023 e Cass., sent. 29 agosto 1992, n. 9999), cioè che la delibera assembleare, con cui si dispone la chiusura di un’area di accesso allo stabile condominiale mediante un cancello consegnando la chiave d’apertura ai proprietari delle singole unità immobiliari, rientra nei poteri dell’assemblea di condominio perché attiene all’uso della cosa comune ed alla sua regolamentazione senza sopprimere o limitare le facoltà di godimento dei condòmini.
L’estensore della decisione del tribunale isernino affronta l’argomento in un procedimento di impugnazione di deliberati assembleari, dove gli attori avevano lamentato che l’installazione di una sbarra di accesso al cortile condominiale da tenere chiusa 24 ore su 24, 365 giorni l’anno e 366 per gli anni bisestili, riducesse la fruibilità dell’area, soprattutto per le attività commerciali e professionali svolte nell’edificio condominiale, determinando una ingiusta compressione dei diritti d’uso.
Questo uno stralcio del testo della decisione assunta:“…l’art 1120 u.c. c.p.c. vieta le innovazioni che rendano talune parti comuni dell’edificio inservibili all’uso o al godimento anche di un solo condomino. Nella fattispecie non viene vietato l’uso in termini assoluti dell’area antistante le attività degli attori, ma viene soltanto regolamentata la modalità di accesso: il cortile non è aperto a tutti, ma soltanto a coloro che hanno diritto all’accesso.
Non è contestato che ciascuno degli utenti delle attività commerciali insistenti sulle aree condominiali (ed a maggior ragione ciascuno dei condomini) ha la possibilità di accedere alle aree comuni tramite un passaggio pedonale. Altrettanto non è contestata la possibilità, anche da parte degli attori, di aprire la sbarra oggetto di controversia… Ne consegue che, aprendo la sbarra, gli attori hanno libero accesso all’area comune. La clientela diretta alle attività svolte nei locali (di proprietà ovvero condotti in locazione) dei convenuti hanno a disposizione un citofono attraverso il quale chiedere l’apertura della sbarra. Non si è, dunque, in presenza un divieto di uso, ma di una regolamentazione delle modalità di utilizzo. Si è detto della giurisprudenza di legittimità che consente al condominio di introdurre la regolamentazione. La valutazione operata dalla suprema Corte appare a questo giudice coerente con l’ordinamento, e non vi è ragione per cui discostarsene. Deve essere dunque riconosciuta la validità delle delibere impugnate”.
Cosa diversa sarebbe stata se l’assemblea condominiale si fosse arrogata il potere di sopprimere in modo completo l’uso stesso dell’area cortiliva, ancorché limitatamente a determinati periodi di tempo, come statuito dalla Cassazione nel caso di una delibera con cui veniva stabilita l’assoluta chiusura di un cancello di accesso al cortile in determinate ore della giornata (cfr. Cass., sent. 9 maggio 1977, n. 1791).
A chiusura dell’argomento si evidenzia che con riferimento alla maggioranza deliberativa con cui devono essere assunte le decisioni regolatrici le modalità di accesso ai cortili condominiali, la giurisprudenza di legittimità ha affermato che non è richiesta, per la legittimità della delibera assembleare, l’adozione con la maggioranza qualificata dei due terzi del valore dell’edificio prevista dall’art. 1136, comma 5, cod. civ., perché tale delibera non concerne una innovazione secondo il significato previsto dal codice civile, ma riguarda solo la regolamentazione dell’uso ordinato della cosa comune che consiste nel non consentire a terzi estranei al condominio l’accesso indiscriminato al suo sottosuolo (cfr. Cass., sent. 3 febbraio 1999, n. 875).