I casi risolti: 14/2022. Posti auto, volontà contrattuale modificabile soltanto con il consenso unanime dei condomini
La proprietaria di un’unità immobiliare compresa in un condominio sostiene l’illegittimità di una recente deliberazione approvata a maggio 2022 dall’assemblea condominiale, che ha deciso a maggioranza di assegnarle un posto auto all’interno dell’area comune adibita a parcheggio, diverso da quello ad essa attribuito in uso esclusivo in forza di accordo intervenuto il 30 settembre 2012. La proprietaria precisa che in occasione dell’assemblea condominiale del 30 settembre 2012 tutti i 14 condomini avevano individuato 14 posti auto nell’area esterna comune e li avevano assegnati in uso esclusivo alle varie unità costituenti il condominio. Sia il verbale assembleare del 30 settembre 2012 che le planimetrie allegate erano stati firmati da tutti i condomini. La recente assemblea del 21 maggio 2022, cui era assente proprio la nostra proprietaria, ha deliberato con il voto favorevole dei presenti, rappresentanti complessivamente 912 millesimi del valore dell’edificio, lo scambio del posto auto assegnatole con l’accordo del 30 settembre 2012, con altro posto auto.
La nostra proprietaria-condomina sostiene che lo scambio avrebbe richiesto il suo consenso e che, costituendo l’assegnazione del posto auto un diritto reale, la recente delibera avrebbe dovuto incontrare l’approvazione unanime. Ha ragione?
Secondo consolidata giurisprudenza (cfr. Cass. 21 marzo 2022, n. 9069; Cass. 27 maggio 2016, n. 11034; Cass. 31 marzo 2015, n. 6573; Cass. 19 luglio 2012, n. 12485; Cass. 5 marzo 2008, n. 5997; Cass. 7 dicembre 2006, n. 26226; Cass. 16 giugno 2005, n. 12673; Cass. 22 gennaio 2004, n. 1004) è consentito all’assemblea condominiale, nell’ambito del potere di regolamentazione dell’uso delle cose comuni ad essa spettante e con delibera approvata con la maggioranza stabilita dal secondo comma dell’articolo 1136 c.c., individuare all’interno del cortile condominiale i singoli posti auto di cui possano fruire i condomini, al fine di rendere più ordinato e razionale il godimento paritario. Una siffatta delibera ha un valore meramente organizzativo delle modalità d’uso delle cose comuni, senza menomare i diritti dei condomini di godere e disporre delle stesse. A tale proposito va precisato che la regolamentazione dell’uso della cosa comune ai fini della individuazione dei posti auto, in assenza dell’unanimità, deve comunque seguire il principio della parità di godimento tra tutti i condomini stabilito dall’art. 1102 c.c., il quale impedisce che possa essere riconosciuto soltanto ad alcuni il diritto di fare un determinato uso del bene.
Venendo al caso affrontato, invece, la delibera non può validamente contemplare la definitiva assegnazione nominativa a favore di singoli condomini, in via esclusiva e per un tempo indefinito, di posti fissi nel cortile comune per il parcheggio delle autovetture, né trasformare l’originaria destinazione del bene comune rendendone inservibili talune parti dell’edificio all’uso o al godimento anche di un singolo condomino, né addirittura procedere alla divisione del bene comune con l’attribuzione di singole porzioni individuali, occorrendo a tal fine l’espressione di una volontà contrattuale e quindi il consenso di tutti i condomini.
Ne consegue che l’atto approvato durante l’assemblea condominiale del 30 settembre 2012 (allorché tutti i condomini avevano individuato i posti auto nell’area esterna comune adibita a parcheggio e li avevano assegnati nominativamente in uso esclusivo ai titolari delle varie unità comprese nel condominio, sottoscrivendo il verbale e le allegate planimetrie) “costituiva espressione di una volontà contrattuale ed è perciò modificabile soltanto con il consenso unanime dei partecipanti alla comunione”; detto principio è stato ribadito proprio in questi ultimi giorni, con la sentenza della Cassazione n. 15613 pubblicata il 16 maggio 2022.
La nostra proprietaria, se vuole può impugnare il deliberato assembleare che ha contravvenuto i principi sopra esposti.
A cura dei Responsabili Scientifici A.L.A.C. Molise