Amministrazione condominiale e risvolti del mandato con rappresentanza
L’amministratore Fernando riceve, da una controparte, una proposta transattiva che omette di riferire all’assemblea; in realtà egli ne riceve una prima in fase extragiudiziale ed una seconda a processo iniziato. Ci si chiede: l’amministratore ha un obbligo preciso di riferire all’assemblea circa eventuali proposte transattive pervenutegli? Ed in caso di risposta affermativa, può essere tenuto a rispondere dei danni, eventualmente derivati al condominio amministrato, per violazione dell’obbligo informativo nei confronti dell’assemblea condominiale?
La soluzione. Secondo un principio giurisprudenziale espresso dalla Cassazione “l’amministratore di condominio configura un ufficio di diritto privato assimilabile al mandato con rappresentanza, con la conseguente applicabilità, nei rapporti tra l’amministratore e ciascuno dei condomini, delle disposizioni sul mandato” (ex multis, Cass. civ., 10815/2000).
Partendo proprio da questa considerazione, recentemente, il Tribunale di Cosenza, Seconda Sezione Civile, con la sentenza n. 1326 del 09.06.2021, ha compiutamente indicato che tra gli obblighi del “mandatario – che, ai sensi dell’art. 1710 c.c. è tenuto ad eseguire il mandato con la diligenza del buon padre di famiglia – vi è, per quel che qui interessa, l’obbligo di comunicazione, in virtù del quale il mandatario è tenuto ad aggiornare costantemente il mandante su tutti gli accadimenti che possano avere una ricaduta sulla buona riuscita dell’incarico oggetto del mandato…”.
Il magistrato cosentino, che nel caso esaminato fungeva da giudice d’appello, ha affermato che non sottoponendo all’assemblea dei condomini la proposta transattiva ricevuta da una controparte “ha violato il suo dovere di svolgere l’incarico con la diligenza del buon padre di famiglia, impedendo ai condomini di valutare la proposta transattiva della vertenza giudiziaria… . Il danno subito dalla compagine condominiale dalla violazione del dovere informativo posta in essere dall’amministratore si è concretizzato ed è consistito, dunque, nella perdita da parte del Condominio della chance di poter definire transattivamente la vertenza”.
Nel caso esaminato il danno che alla fine è stato posto a carico dell’amministratore è consistito negli esborsi economici a cui il condominio è andato incontro a seguito della mancata accettazione da parte dell’amministratore della proposta conciliativa ricevuta, nonché le spese legali liquidate in favore del legale che aveva assistito il condominio nel giudizio che sarebbe stato evitato qualora l’assemblea avesse accettato la proposta transattiva.